城郊看房山,限竞房和二手房抢刚需客源

作者: 政治头条  发布:2019-09-28

东西城:基本都是不带电梯,建于80年代左右的公房,不过,需要提醒一点的是,在享受交通和配套带来的便利的同时,也要做好应对设施老旧、户型偏小带来的麻烦。

和硕机构首席分析师郭毅认为,在限购时代,购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定,至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高,家庭的结构有可能会改变,比如说要生孩子,或者要生二胎,或者将来父母可能年龄大了,需要接到身边来照顾的话,那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房,同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话,那最好还是选择普通商品房,包括二手房。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,二手房市场的主要购买者,是在商品房市场中被迫溢出的购买者。只有学区房例外,因为这些购买者,买的不是房子,而是学区。住宅产品的迭代和进步,使“老破小”的价值大打折扣。

虽然过程颇为艰辛,但足以看出300万左右的二手房还是大有“房”在,对购房者来说,选房这件事可以称之为“甜蜜的负担”,但却不能因为乱“房”渐入迷人眼而自乱阵脚。

fontSizeSmall BSHARE_POP"> 原标题:北京二手房套均总价达500万元 限竞房和二手房抢刚需客源

次新房是不是最好的选择

秦刚所在小区建成年代较早,设施老旧,缺乏物业保障,租金相对较低,因此多以老年人和天南海北的租客居多,这半年,租客换了一波又一波,居住群体极其不稳定,这让原本想生宝宝的秦刚两口犯起了嘀咕:“人员流动这么频繁,对宝宝来说,安全吗?”

二手房和限竞房之争正在北京楼市上演。想买房的预算已经从400万元提升至500万元,这是新刚需进入楼市的入场券。

“像我们这样刚毕业,在爸妈的资助下能拿出四五十万的首付款买房子,适合的房源放眼杭州可能只有下沙有了,房价不要太贵,房龄不要太老,门前能有一条方便的地铁线路,吃完饭还能在阳台上眺望江景风光,除了这儿我还能买在哪儿呢?”小王表示,经过一番比较,他认为下沙沿江板块的性价比很好,其他的地方,要么价格太高,而价格低的,生活又不方便。

毋庸置疑,刚需买房首当其冲要解决的是自住问题,但不能回避的现实是,房产已经超越了居住的属性,无论是否用于投资,房子都是家庭最重要的资产之一。

而在新房市场中,刚需可以考虑的往往是共有产权房和限竞房。限竞房进入的门槛一般都在400万元以上,但这种房源供应量相对不大,总价500万元左右的限竞房才是新房市场的主流产品。

2017年如何选杭州二手房,看看房产“老司机”从2016年十强榜总结出的这些套路。看看2016年的杭州二手房成交量,没有抢在行情低点下单的人真是有说不出的“蓝瘦香菇”。这么多人买二手房都买在哪里?

刚需短期内面临成家或一胎入学,三口之家对房屋格局的功能性要求较高;加之房产流动性差,不满五年交易税费高,购房必须考虑至少五年内的自住和入学问题。

对此,有业内人士认为,如果购房人收入不稳定,无法保证未来8年至10年能够稳定偿还新房贷款,选择二手房相对灵活性则较高,一般购买学区房较为稳妥,尤其是交通区域优势明显的房源和房龄较新等优势明显的社区。

下沙沿江板块简直就是2016年二手房市场的“爆款”板块。

2、成交多≠卖高价

刚需可选房源增加

[“老司机”建议]:

很多根据成交排名购置房产的业主在真正换房时往往傻眼,“不是成交量多吗,怎么我的房卖不出去?”实际上,必须明确的是,成交量大很有可能受小区在售房源基数大的影响。另一方面,以广安康馨家园为例,其临近的青塔和小屯路板块次新小区价格在5万以上,尽管广安康馨家园可以称得上回迁房里较优质的小区,但由于人口密度大,停车位紧张,交通不便等问题,使其价格仍然处于区域内洼地位置。

无独有偶,如王女士一样想买房的刚需客群多面临这种难题。由于限竞房在“70/90”政策限制下,刚需客群能够支付得起的均价一般在5.2万元/平方米—5.7万元/平方米之间。但根据上述贝壳RealData数据统计来看,二手房成交均价已达6.1万元/平方米。乍看之下,似乎两者之间价差明显,但真实的市场更为复杂。在已经入市的约30个限竞房项目中,网签率仅有20%左右,去化率不好的限竞房,往往是存在区位无优势,交通不便利,教育资源差等各种短板,但想以同样价位购买二手房,则多是“老破小”,这令刚需购房者很难抉择。

[房源情报]:

仔细观察各大榜单不难发现,居于刚需成交前列的多以2000年以前的老旧小区和保障房为主,物业和小区管理很难与次新小区比拟。即使是建成年代较近的小区,像业主为年轻人居多的朝阳炫特区小区环境也不错,但租客相对较多,小区管理难度大。

一、二手楼市争抢客源

对于一些稍具实力的购房者,最受欢迎的二手房肯定是次新房,房龄挺新,又是现房。不过,2015年热卖的一些二手次新房,2016年涨价太快,成交量纷纷跌出20强。主要有水印城、东方郡等。

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值得注意的是,购房人购买限竞房,仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》,即使不被转成共有产权房,限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易,这个周期对于很多购房家庭,必须要在购房前考虑清楚。

都说老小区涨不动,2016年涨得也挺起劲。取样2016年12月和2015年12月的成交均价进行对比,涨价幅度约在25%~34%之间,不过,与次新房动辄50%以上甚至翻倍的涨势相比,相对还是更为平稳。

海淀区:定慧寺、蓟门桥,甘家口附近的小区,这些小区的缺点也很明显,要么塔楼,要么没电梯,而类似程序猿聚居地的西三旗,上地也大多是房龄较老的小2居,想要环境好一点的小区则要考虑北部新区附近,但目前看,交通仍是问题。

有业内人士向《证券日报》记者表示,今年上半年,北京新房新增供应降至历史低位,大量置业需求涌向二手房市场,总价区间在500万元左右房源成市场交易主力。不过,今年下半年,限竞房集中入市,抢夺的客源正是这批二手房购买主力。有些限竞房项目已经引入中介机构导入客源,从而支付渠道费用,可见这一市场竞争的激烈程度。

[“老司机”建议]:

小区能否抵御得住市场周期波动取决于物业、开发商、户型、产品、地段等综合因素,市场遇冷情况下,排名靠前的二手房小区成交更易受到冲击,跌幅高于同区域次新房项目。秦刚对此感触颇深,在经历去年二手房冰冻行情后,今年4月,北京二手房市场迎来难得的“小阳春”,尽管如此,秦刚所在小区的房价毫无波澜,与去年同期基本持平。

《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现,2018年10月份,北京二手房按套均价格计算的分布图大致如下:石景山为380.9万元、丰台为415.6万元、大兴为369.5万元、房山为333.2万元、顺义为389.3万元、通州为369万元,门头沟为310.9万元,其它有的区域甚至高达700万元以上;从成交单价来看,石景山为5.1万元/平方米、丰台为5.5万元/平方米、大兴为4.2万元/平方米、房山为3.6万元/平方米、顺义为3.8万元/平方米、通州为4.4万元/平方米,门头沟为3.8万元/平方米,其它有的区域甚至高达11万元/平方米。

2016年,新婚的小周刚满30岁。之前他在杭州萧山闻堰一带买了一套商品房做婚房,这套房子有180平方米,四房两卫,装饰一新,夏天的时候还有江风习习,别提多惬意了。可是最让小周受不了的就是每天赶路。小周夫妇都在市中心黄龙附近工作,而且都是需要朝九晚五准点打卡的上班族。

朝阳区:东南三环的劲松,潘家园附近的老楼,楼龄基本在25年以上,多为面积较小的开间或小一居,五环外的常营、管庄、定福庄等区域,老楼或经适房限价房小区内有少部分小两居总价在300万左右。对于短期内有添人进口打算的家庭来说,小两居的户型稍显紧凑。

此外,根据上述贝壳RealData数据统计来看,一般二手房目前的议价空间为5%,环比有所上升;业主挂牌调价数据中,降价占比基本都在90%以上,有的区域甚至高达100%,总体降价占比仍达90%。

小周夫妇预算有限,要在市中心添一套房子,只有选上世纪90年代的老房子。最后在单位附近选了套50多平方米的两房一厅,单价2万多,总价100万出头。“这套老房子虽然不如之前的新房那么宽敞,但是上班近啊,而且楼下什么店都有,生活实在太方便了。平时上班小两口住住,完美。如果父母来了,他们就住郊区的大房子,我们一周回去几次,也不是太麻烦。”

前几日,“北京二环内80万起四合院”一夜爆红,肆意撩拨无数想要扎根帝都的敏感神经,但很快,当人们从买房的诱惑和畅想中回过神来,定睛一看,实则是“卖30年使用权”。

“原来计划拿出160万元左右首付,在总价400多万元的限竞房中买一套,但看了很多限竞房之后才发现,性价比最高的还是500万元左右的房子。”王女士向《证券日报》记者表示,“现在我面临两种选择,一是借钱凑够200万元首付去买限竞房;另一种是选择二手房。”

方张接认为,下沙沿江的二手房是主城区范围内难得的价格洼地。作为前些年温台投资客的重仓板块,这里不缺二手房源供应,下沙当地产业又催生出较大的住房承接需求,使得这个板块长期以来供需两旺。作为一个地铁、学区、江景资源等配套非常成熟的板块,至今仍然具备较高性价比,是刚需不错的选择。

另外,近几年,长阳的新盘集中度很高,二手房基本也是次新房。有较多知名开发商在该地区拿地,有成规模的住宅小区已经交房入住,社区底商大部分也已经接近成熟,配套设施大多也己交付使用。

《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现,自2018年5月份以来,北京二手房套均成交总价一直在502万元—510万元之间徘徊。2018年10月份,北京二手房套均成交总价为502.7万元,成交均价为6.1万元/平方米,环比下降1%。

房价,依然是影响购房决策最大的因素。

不过,在丰台,倒是有诸如广安康馨家园、御景春天等位于五环内,低总价,小户型的小区,总价300万左右就能买一个60-80平的2居,对于刚需一族,确实是一个不错选择。

不难看出,在二手市场,刚需客群可选房源似乎颇多。不过,据王女士表示,看了很多二手房后发现,小户型一居室总价低、单价高;两居室则偏重于总价可控,但房龄、地段和教育、医疗资源相对不足。

[房源情报]:

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杭州装修网:综合各大房产网站统计数据,截至12月25日,杭州主城区二手房成交70106套,其中成交套数前十名的二手房共成交7406套,占比超过10%。这些卖得最好的二手房堪称楼市“爆款”,而在这份爆款榜单上,除了唯一一个西湖区的次新房小区金地自在城外,其余全部被“老破小”和下沙板块的次新房所包揽,单价最贵的二手房均价也没有超过3万元。

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2015年,小王从大学毕业,在杭州工作生活已经一年了,之前一直租住在下沙,2016年在父母的支持下,在下沙买了一套二手房,终于在杭州安了家。

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涨的幅度最多的是景芳小区,达到34%。幅度最小的是采荷小区,涨了25.4%,不过采荷的成交单价一直是这几个老小区中最贵的,2015年单价23414元,2016年29381元。考虑到二手房的特殊性,平稳行情不同月份之间均价出现10%左右的浮动也是很正常的,取样的成交价仅供参考。

城内看丰台 城郊看房山

即便许多人买房都有“买房莫买老破小”的想法,这些房子还是很畅销。现在不仅刚需在买这些房子,甚至许多投资客也开始瞄上这块市场,认为这里就是市中心的价格洼地。

尽管同地段同价位的商住房要比商品房在房龄、面积上更具优势,但不能忽略的问题是,商住房最低首付比例50%,此外,还兼具高额税费,商水商电,不能落户等硬伤。

“89平方米边套房型年初的时候 250万以下还能买到,之后慢慢涨至280万~300万,9月之后加速上涨,同样的户型挂牌价已经在350万左右,最高的甚至超过400万。短短一年不到涨了100多万。”一直涨一直看一直犹豫,预算实在不够了,小郭彻底打消了近期买房的念头,“不是不想买,这变化太快了,过段时间再看看。”

按照这个逻辑,不少刚需客带着投资的眼光买房,以期未来房产升值有助于以小换大,改善居住条件,因此,各大机构推出的诸如“热点成交小区”榜单成为初次修炼购房心经的小白们最关键的参考指标。

从单个小区的成交套数来看,2015年这些老小区的成交套数区间在451套至696套,2016年成交套数在708套至1149套,成交套数增长幅度在57%-65%。

天上掉馅饼的传说从来不适合房产这样的大宗交易,不过,也不必悲观,在北京还是有那么一批二手房,价格对刚需十分友好。

丁建刚认为,2016年的市场特征是,土地归土地市场,商品房归商品房市场,二手房归二手房市场,似乎关联不大。形成这一现象的主要原因,是城市格局的变化、住宅产品的迭代和进步,颠覆了“地段地段地段”的规律。目前,一些十年房龄左右的次新二手房,价格远低于同地段的商品房。整体而言,对于实惠型的购房者,地段较好、品质较好的次新房,比很多商品房的性价比要高,是比较明智的选择。有一些涨价太离谱的次新房源其实是很难成交的。

这两年,秦刚就把大部分时间精力放在了研究比对各大机构推出的海淀区热门二手房小区上,专注程度不亚于资深体彩迷研究每期中奖号码。去年年中,秦刚出手购置了海淀区某热门小区小两居。原本以为做足了功课的秦刚,如今却开始怀疑当初的决定了。

下沙沿江板块为何整体爆红

房山板块中,最火的莫过于长阳,也是当前发展最成熟的区域。长阳紧邻地铁房山线,商业配套上,处于房山CSD中央休闲购物区最核心的部分,包含首创奥特莱斯等大型商业综合体,整体商业氛围良好;此外,长阳也能在很大程度上满足教育需求,北京四幼、皇城根小学、北京小学长阳分校、北京四中房山校区等热门学校汇集于此,教育配套较为完善。

[房源情报]:

4、流通好≠波动小

“老破小”才是经典款

“热点成交小区”榜单有误区

透明售房研究院院长方张接认为:房子的价值在窗外。“老破小”尽管在房子本身硬件上有不少缺陷,但往往有着城市核心区的地段价值,并有小面积、低总价的独特优势,特别适合首次置业的刚性需求年轻群体。一味抛弃“老破小”的观点并不可取,尤其对于许多刚毕业落脚杭州的年轻人来说,先实现“有房住”再实现“住好房”是较为理性的选择。在楼市面临调整的当下,市中心的“老破小”抗风险能力也相对较强,未来转手的灵活性也不错。

首先,我们对刚需购房者进行素描:28岁上下,名下无房无贷,购房总预算300万左右。

搬回市中心,就这么愉快地决定了!

石景山:依然基本为老楼,但300万预算基本可以两居起步。

[“老司机”建议]:

数据来源:90度地产根据链家网公开数据整理

这几个热销楼盘2015年12月的房价基本在9000~10500元之间,今年涨至11782~13000元之间,但价格绝对值和楼市其他区块比起来,还算得上是“良心价”。

因此,综合看,商品房和已购公房是不错的选择,从链家网挂出的二手房源情况来看,这两种产权总价300万左右的房源数量约为4417套。

杭州市区的“老破小”,一直被嫌弃,从未被超越。

从城郊来看,无论是户型、均价还是楼龄,房山的优势还是很明显的。由于前几年房山新房供应量较大,最近部分房源转入二手市场,因此选择余地较大,根据房天下数据显示,目前,房山二手房均价30768元/平方米,显然是北京近郊的价值洼地,也因此吸引了大批刚需在此安家置业。

对比2015年和2016年的主城区二手房成交套数十强榜,前5名的小区完全一致,全部是被统称为“老破小”的市中心老旧二手房,只不过个别排名有些变动。基本上就是朝晖、翠苑、景芳、大关和采荷这几个小区成交量最大。

3、流通好≠涨幅高

原定在2016年买房的小郭,说起买房的事真是忧伤。小郭工作地点位于钱江新城,在这里买房压力太大。他自然而然地就将选择区域放在江对面的滨江,板块内的东方郡是小郭重点考虑的楼盘,有地铁有学区。

姚静认为,购房者在面对所谓“流通盘”时必须清醒认识到:

新的一年,想买房子的人又该怎么选?浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚和透明售房研究院院长方张接针对几类热销的二手房源进行了点评,赶紧跟上两位楼市“老司机”的步伐。

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下沙沿江地铁一号线延伸段的开通带动了沿江区块的二手房成交,2016年站上十强榜的下沙楼盘有世茂江滨花园、保利东湾、伊萨卡国际城和多蓝水岸。

这种友好,对于北漂了5年的晓亮来说,感受尤为深刻。今年3月,晓亮盼了5年的购房资格终于到手。他的买房策略是:广撒网+放长线。

这个板块能享受到的配套有商业、地铁、医院,还有江景,光商业综合体就有龙湖天街、银泰、宝龙城等。下沙多蓝水岸附近21世纪不动产门店的一位房产经纪人表示,今年来这个板块买房子的投资客和自住客户都挺多的。投资客看中的是下沙这个板块越来越成熟,配套越来越好,他们认为从整个杭州主城区来看,下沙的房价也是最低的,未来仍有潜力,风险相对也会小一些。

李嘉诚的“买房地段论”被不少购房者奉为箴言,而城六区凭借发达的交通网络成为购房者的首要考量。实际上,城六区不乏300万左右的二手房,不过,基本以“老破小”项目居多。

在今年的二手房成交套数前20强中,唯一一个单价突破3万的楼盘是西溪诚园,前10强中单价最高的是采荷,约2.9万元左右,和其他老小区比起来,它的溢价部分主要是学区。除此之外,其他的老小区和次新房单价基本都在1.1~2.5万元之间,套均总价以200万元以下为主。

起初,手握300万将视线投向全北京,中介经纪人给了他60个同价位的房源选择,晓亮通过长达一个多星期的网上比对面积、户型、房龄等指标,留下20个房源实地考察交通便捷度、小区成熟度及配套完善度,最终,晓亮筛选出三套房源,与房东面谈付款方式等事宜,过五关斩六将,晓亮敲定了丰台的一套两居室。

“每天能选择的路就是过四桥还是走一桥,常常一大早就要起床,还要担心堵车。”小周说,虽然房子住得很舒服,但是天天赶路实在受不了,老婆睡不好,都要闹情绪了。另外,新楼盘楼下小吃店不多,味道也不怎么样,天天叫外卖麻烦,因为地段偏,有的还不给送,不想做饭只有吃方便面了。

经适房建造质量和社区品质相对较差,且有高额的综合地价款或土地出让金,以朝阳常营一类经适房住欣家园某套总房款285万的两居室为例,除要缴纳契税、增值税、个税外,还需补齐网签价和原值差额70%的综合地价款,仅这一项费用就达50万;

尽管刚需资金有限,但以80/90后为主的购房群体对于居住品质仍然有最基本的坚守,可以说,和流通相比,品质更能决定价值。以同位于丰台小屯路的普宅万科紫苑和经适房康馨家园为例,2015年建成的康馨家园目前均价为47851元/㎡,而2012年建成时开盘价不到2万的万科紫苑目前均价已经达到68748元/㎡。

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共有产权房只允许在相对封闭的体系内流转,买卖价格会被压制,增值预期比同地段商品房差很多,也就是说在刚需购置首套房不得不考虑的升值空间问题上,共产房并不具备优势;

不同类型房产 税费差距较大

目前市面上都有哪些二手房产类型?90度查询链家网上的房源了解到,进入流通的二手房产类别有商品房、已购公房、经适房、共有产权房、商住房等多种。其中:

当然,房山也有其天然的劣势,相对来说,房山地势较底,每逢暴雨天,就只能“望洋兴叹”,此外,政策红利难以辐射,导致房价后续上涨动力不足。不过,对于北京的多数刚需客来说,买得起已经成为唯一重要的考量标准,先上车,再往城里置换成为不得已的选择。

可以看出,城六区中,300万左右的房源要么位置不错的房龄较老,要么房龄短的位置远,两者很难兼顾,且房源面积很难超过70㎡,能当两居使用,但几乎没有带明窗的客厅,室内过道较多,空间浪费严重,社区环境缺少维护,入住群体多以老年人为主,这种二手房虽然是一种选择,但需要极大地压缩对于品质的要求,并且折旧和耗损也将吞噬未来升值空间。

实际上,像秦刚这种买到“热门小区”又后悔的购房者不在少数,对此,从事房产中介行业5年的姚静表示,这在很大程度上源于购房者对于榜单的认知存有误区,“通常大家认为成交量高的小区就是流通盘,是品质好的楼盘,这是非常片面的。”

丰台区:马家堡角门一带是低总价二手房的大户,且地段更有优势,青塔板块可选户型较多,经适房或回迁房小区相对较新。

1、流通好≠品质好

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